专家为买房还贷省钱支招

昨天，本报刊登了《周小川解析金融热点》的报道，再次引起众多读者对房贷的关注。有读者来电咨询：招商银行宣布新增5种房贷还款方式。如果加上原来的两种房贷还款方式，应该是七种还款方式。另外，听说民生银行有“组合还款方式”。面对各种还款方式，客户如何选择最好的方式？为此，记者进行了采访。

新的还款方式大多不实用。

“据我所知，房贷还款方式远不止7种，这在业内已经不是什么秘密了。”昨日，某股份制银行房贷负责人告诉记者，但各家银行之所以仍然主要采取等额本息和等额本金两种还款方式，是因为大部分还款方式都不太实用。

据了解，以下五种个人住房贷款还款方式最为常见：

到期一次还本付息法仅适用于期限为一年的贷款。

平均资本还款法，这种方法第一个月还款额最高，以后逐月递减。

等额本息还款法是将贷款本息按贷款期限平均分成若干等份，每月还款额相同。

等比递增还款法是将还款期分成几个时间段，每个时间段的月还款额相同，但下一个时间段的还款额比上一个时间段增加一个固定的比例。

等额递增还款法基本与第四种方法相同，只是固定比例改为固定金额。需要强调的是，方法和由于计算复杂、计算机程序设置等原因，目前国内只有少数银行采用。

个性化还贷导致新问题

三年前，民生银行推出了新的“组合还款方式”。遗憾的是，买家寥寥无几。据介绍，采用组合还款方式，还款人可以将整个还款周期设置为多个周期，每个还款周期的还款金额可以根据自身情况确定。比如先还少再还多，先还多再还少，甚至在一定期限内停止还贷款本金。不过，民生银行南京分行零售信贷管理部陆总经理昨天坦言，目前看来，大部分人还是选择传统还款方式，因为简单易行。兴业银行南京分行个人业务部刘经理认为，各种个性化的还贷方式对个性化人群有一定的适应性。他举了一个“不平等还款方式”的例子。比如导游的收入，一年中往往分为淡季和旺季。如果他选择这种还款方式，很可能会提前和银行达成协议，旺季多还，淡季少还。挺有人情味的。但他也指出，天气好的时候一切都可以说，但如果在旺季突然生病或者发生海啸等自然灾害怎么办？谁来承担这个风险，如何约定？所以，会出现新的问题。

专家存钱还贷。

昨天，银行理财专家应记者之邀为大家支招，看看房贷利率上调时，如何少付银行利息。

平均资本还款法，平均资本中最划算的提前还贷方式，在本金不变，利息逐渐减少的前提下提前还贷，不仅多还本金，少还利息。但“等额本息还款法”每月还款额是一样的。在最初的还款期，利息支出最大，本金最少。后来利息支付逐渐减少，本金逐渐增加。因此，同样一笔贷款，在一段时间后，“等额本息还款法”要支付的利息会高于“平均资本还款法”，因为提前还款时已经支付的利息是不可退还的，所以相对多支付了本不该支付的利息。

10%以上的首付，可以拯救行业内7万多人。首付20%%时，6.12%的利率比5.51%的利率高23572.43元；首付30%%时，增加额为20625.87元——，即首付确定时，利率带来的增加额与首付成反比。因此，购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。而且，如果提高首付，对于购房者来说，还可以减轻月供负担：如果利率为5.51%，首付30%比首付20%减少购房支出73585元，每月还款额408.81元；利率6.12%%时，30%%的首付比20%的首付少76531.84元，每月还款额少425.17元。综上所述，首付的提高不仅可以降低购房总成本，还可以降低利率变化的风险。